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西安市政府救楼市遭遇尴尬住宅成交量价齐跌

发布时间:2019-09-22 18:00:07

  西安市政府救楼市遭遇尴尬住宅成交量价齐跌

  两个行路人在独木桥上相遇,双方僵持不下时,有人从旁搭了个梯子提供便利,但行路人却并不领情,反倒啧有烦言。西安市政府眼下就碰上了这样的闹心事。

  这团乱麻的头绪要从9月4日理起。当日,西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》(下称《意见》),根据《意见》,购买一手或者二手商品房,可享受购房款总额的0.5%到1.5%的财政补贴。而开发商手中的大幅地块还可以分宗支付土地出让金。

  照常理推测,上述政策称得上是雪中送炭的多赢之举:购房者可以少交房款,开发商减轻了负担,政府也可力挽楼市颓势。孰料,期待颂声大作的西安市政府听到的却满是刺耳的议论。西安市民在站论坛上对此骂声一片;因为怀疑政府托市,购房者观望心理更浓,开发商房子更难卖了——“救市”政策第三天,普通住宅成交均价较前一日下跌20.51%,销售面积则较前一日减少达4000平方米。

  制定这项政策者在各地媒体的质疑声中几乎无暇回味尴尬的滋味。9月10日,西安市房管局办公室副主任扈广杰告诉,市政府正在紧急协商“危机公关”,不日将给媒体一个交代。10多家西安当地开发商代表也再次聚会,商讨应对之策。

  救市为谁

  西安市政府发愿救市其实已经颇有时日。

  西安市建委城市开发处处长王超9月10日告诉,“意见”系市政府文件,在文件出台之前,由市政府办公厅组织了财政局、房管局、建委等部门去调研,具体执行工作是房管局。

  了解到,西安市政府调研组还曾去成都、长沙等开始救市的城市参观,论证救市的可行性和后果。经过慎重考虑后,西安市政府决定用总计约5亿元的财政补贴,来撬动房地产市场的僵局。

  如此周密部署后出台的政策,其天平到底在向那方倾斜?

  有专家称,从“意见”具体政策来看,其对购房者和开发商都有扶植,但很明显对开发商的扶植力度更大一些。对购房者平均有1.5%的补贴支持,但是目前多数楼盘打折都在5%以上,有的甚至达10%,因此1.5%的补贴对购房者心理刺激作用不大。

  但对开发商而言,这个“意见”的含金量自不待言。首先,在2009年6月30日前按期开工的项目将城市基础建设配套费在150元/平方米的基础上减免35元/平方米,对于动辄100万平方米的大盘来说,仅这一项减免就省几百万元。

  另外,对于没钱开发的企业来说,规划和国土部门还允许其分期开发,土地部门甚至可以对已出让土地进行分宗,允许开发商分宗付款,分宗拿证,延期半年支付土地出让金不收滞纳金。

  “这就给了开发商更多腾挪的空间。”一位参加9月10日晚座谈会的西安开发商对说,目前开发商主要缺资金,政府政策允许开发商暂缓缴纳土地款,很多缺资金的项目会因此而盘活。

  照扈广杰的解读,政府出台这个政策的原因之一是,担心当地房地产市场销量大幅下滑,从而连带出现烂尾楼等一连串后遗症。

  那么西安楼市到底有没有下滑?下滑的幅度有多大?西安市房管局7月底一次房地产形势预警报告会透露的数据是,今年上半年西安市房屋销售面积约317万平方米,与去年同比下降了18.3%。但是去年西安市房地产销售面积同比前年增幅为30%左右,因此今年市场虽然增幅下降,但是全年销售量应该不会低于2006年。而过去的3年都被认为是西安房地产市场的“辉煌时期”,因此今年的市场再差也是“好市里面的差市”而已。

  有心人还从西安市统计局9月4日发布的数据了解到,今年月份西安市房地产投资完成334.5亿元,增长57.1%,商品房销售面积411.6万平方米,增长1.4%。西安市统计局认为,今年西安市房地产在去年高速增长的基础上继续保持增长,只是增长幅度不大而已。

  房管局与统计局两大政府权威部门的数据更令人起疑:楼市并没有明显的败象,对烂尾楼的担心又从何而来?

  背后玄机

  显然,从统计数字里发掘不出西安市政府救市的完整动机。

  多位西安市房地产公司负责人告诉,政府救市后面“有段古”。

  今年年初开始,西安房地产市场就掀起了“价格战”。西安市北二环附近一个楼盘成为“打折明星”,该楼盘一次性打9折后,还推出了1%-3%的优惠。

  在9月4日西安市召开的一次金秋房地产展览会上,开发商们使出了浑身解数:首付1万起;买房送空调;一律9.5折等。

  这种“自救”式的价格战接近极限。西安当地最大开发商之一紫薇地产总经理韩红丽分析,以西安市房地产价格战比较激烈的北郊地区来说,当地楼面土地价格已经达到了1200元/平方米,再加上建安成本、人工成本等,该处楼盘平均成本价格已经将近3000元/平方米,而目前该地区的价格战中,很多楼盘低于成本价格甩卖。

  有部分开发商坐不住了,跑到市政府去“告状”。

  西安一位房地产业内人士说,大约1个月前,家西安当地的开发商跑到市政府找负责领导反映问题,希望政府能出台一个“标杆价格”,改变目前无序降价的行为。

  或许正是这次开发商“上访”行动,导致西安市政府决定直接插手干预市场。随后,市政府组织了多个有关部门开始市场调研。在8月份一次座谈时,某外地开发商老总情绪激动:“我们开发了这么多项目,还没有像西安这样不赚钱的,几乎是赔钱。”

  这位外地开发商说,目前西安开发的楼盘利润率只有5%左右,有的还是赔本赚吆喝,真正赚钱的是3年前低成本土地项目,而2007年纷纷介入西安的外地开发商们,则在今年的西安楼市中“集体沦陷”。

  目前,西安市二环以内的房价平均是4000元左右,二环以外平均在2000元左右,即使如此,销售市场仍不看好,很多西安当地人买房仍怀念两三年前每平方米800元的时代。另外,西安市人均收入并不高,只有1000元/月,老百姓对高房价的承受力很弱。而昔日陕北“油老板”、“煤老板”拿着一麻袋现金集体买房的场面,更已成为遥远的记忆。

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